Źródło: https://legalnabudowa.pl/
Ważny mechanizm eliminacji klauzul niedozwolonych w umowie deweloperskiej
Poszczególne klauzule niedozwolone w umowie deweloperskiej mogą być kwestionowane na ogólnych zasadach przewidzianych w KC. Mimo to, ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego z 20 V 2021 r. (dalej: ustawa) dodatkowo wzmacnia pozycję słabszej strony umowy.
Granica, której nie można przekroczyć
Zgodnie z art. 42 ustawy, postanowienia umowy deweloperskiej i kilku innych wyliczonych tam umów, które są mniej korzystne dla nabywcy niż unormowania ustawy są nieważne. Zastępują je odpowiednie uregulowania ustawy. Art. 42 to przepis bezwzględnie obowiązujący, a zatem strony umowy nie mogą ograniczyć jego stosowania.
Mamy tu do czynienia z tzw. zasadą semiimperatywności. Polega ona na tym, że prawo wyznacza minimum zabezpieczenia interesów słabszej strony. Postanowienia umów deweloperskich mogą odbiegać od ustawowego modelu, tylko jeżeli efekt będzie przynajmniej tak samo korzystny dla nabywcy, jak w przypadku umowy opartej na przepisach bez modyfikacji. Łatwo dostrzec, że ratio legis jest ochrona nabywców przed godzącym w ich interesy odstępowaniem od reguł ustawy, przy jednoczesnym umożliwieniu korzystania z rozwiązań przynoszących im większe korzyści niż przez nią gwarantowane. Pamiętaj jednak, że art. 42 dotyczy jedynie sprzeczności postanowień wskazanych w nim kontraktów z przepisami ustawy, a nie np. KC.Pozorne oszczędności i realne korzyści
Ochrona interesów nabywcy to nie to samo co redukcja kosztów korzystnych dlań rozwiązań przewidzianych w ustawie. Wobec tego, rozwiązaniem korzystniejszym dla nabywcy nie będzie usuwanie ustawowych narzędzi ochrony, np. rachunku powierniczego albo wpisu roszczenia kupującego do księgi wieczystej, nawet jeśli prowadzi to np. do obniżenia ceny lokalu. Celem odejścia od rozwiązań ustawowych powinno być zwiększenie bezpieczeństwa kontraktowego nabywcy. Chodzi o ulepszenie ustawowego standardu, a nie jego eliminację.
Podkreślmy, że art. 42 pozwala na wprowadzenie do umowy klauzul, które mogą okazać się szkodliwe dla nabywcy, jednakże nie są objęte treścią ustawy. Ponieważ art. 35 ust. 1 i ust. 4 bądź art. 36 ust. 1 ustawy określają jedynie niezbędne minimum treści umowy, w zasadzie dopuszczalne będzie np. poddanie się przez nabywcę egzekucji w oparciu o art. 777 KPC. Może się to okazać niekorzystne, jednak art. 42 ustawy nie znajdzie zastosowania, ponieważ nie stanowi on generalnego zakazu niekorzystnego kształtowania uprawnień i obowiązków nabywcy.
